Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий

Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Государственный университет по землеустройству

Кафедра землепользования и кадастров

Земельный кадастр и мониторинг земель

Практическая работа

“Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий”

Содержание

Введение

1. Определение интегральных значение показателей объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

1) Определение балла бонитета почв земельного участка сельскохозяйственных угодий АОЗТ “Лесное”

2) Определение интегрального показателя технологических свойств объекта оценки

3) Определение внехозяйственной нормативной грузоемкости на 1 га сельскохозяйственных угодий

2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ

1) Подготовительные работы

2) Определение интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам земель и местоположению

3) Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъектах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату.

Предметом оценки являются:

– плодородие сельскохозяйственных угодий;

– технологические характеристики участков;

– местоположение (удаленность) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

– определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

В качестве показателей оценки выступают:

1. Для оценки плодородия:

– почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);

– рентный доход, обусловленный плодородием почв;

2. Для оценки технологических свойств земельных участков:

– площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;

– рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки;

3. Для оценки местоположения:

– расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учетом качества дорог, объемов и классов грузов;

– рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов РФ и в субъектах РФ.

Первый этап проведен в соответствии с методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. На первом этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъектам РФ.

Второй этап выполняется в субъекте РФ, и предусматривает государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат (проводится первоначально по земельно-оценочным районам), установленных на 1 этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам.

Земельно-оценочный район – часть округа в составе административной области, края, республики с типичными характеристиками, влияющими на специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства.

Первичными объектами государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья:

– ассоциаций крестьянских хозяйств;

– колхозов;

– сельскохозяйственных кооперативов;

– акционерных обществ;

– государственных и муниципальных предприятий;

– подсобных сельскохозяйственных предприятий;

– сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений и т. д.

Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

1. Определение интегральных значение показателей объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

Интегральными показателями являются:

– по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);

– по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;

– по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоемкость на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Интегральный показатель плодородия почв – относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета.

Интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки – величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке сельскохозяйственной продукции.

Интегральный показатель местоположения объекта государственной кадастровой оценки – величина эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества дорог.

1). Определение балла бонитета почв земельного участка сельскохозяйственных угодий АОЗТ “Лесное”

Бонитировка почв представляет собой сравнительную (бальную) оценку почв их плодородия при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур.

При проведении бонитировки почв тщательно анализируется влияние диагностических признаков на урожайность сельскохозяйственных культур (мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность) и определяются количественные характеристики такого влияния (таблица 2).

Бонитировка проводится по основным устойчивым во времени свойствам почв, коррелирующих со средней многолетней урожайностью культур на этих почвах. Сопоставимость агроклиматических условий и интенсивности земледелия достигается путем природно-сельскохозяйственного зонирования территории с выделением сравнительно однородных по указанным признакам – земельно-оценочных районов.

При бонитировке почв выбирают главные свойства (бонитировочные признаки), которые существенно влияют на урожайность культур. В различных зонах эти признаки могут быть разными, в зависимости от того, как они проявляются в конкретных условиях (таблица 1,2).

Таблица 1

Список почвенных групп для АОЗТ “Лесное”

№ п. п. Наименование почвенных групп Номера групп почв
1 Темно серые лесные среднесуглинистые 81
2 Серые лесные легкосуглинистые слабосмытые 103
3 Светло-серые лесные легкосуглинистые 97
4 Дерново-слабоподзолистые тяжелосуглинистые 95
5 Дерново-слабоподзолистые среднесуглинистые 44
6 Дерново-слабоподзолистые супесчаные слабокаменистые 45
7 Дерново-сильноподзолистые супесчаные слабокаменистые 47
8 Дерново-сильноподзолистые супесчаные слабощебенистые 48
9 Дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые среднесмытые 72
10 Светло-серые лесные тяжелосуглинистые глееватые 73

Вывод: Из таблицы видно, что в АОЗТ “Лесное” преобладают дерново-подзолистые и лесные почвы.

Таблица 2

Бонитировка почв по их естественным свойствам

Группы почв

Содержание гумуса

Мощность гумусового слоя Запасы гумуса в гумусовом слое Содержание фракций физической глины Суммы поглощенных оснований Балл бонитет
% Балл См Балл Т на га Балл % Балл Мг/экв на 100 г Балл
81 4.2 100 49.0 100 239.0 100 44.4 100 27.4 100 100
103 3.0 71.4 42.8 87.3 216.0 90.4 38.2 86.0 20.6 75.2 81.7
97 2.5 59.5 37.2 75.9 92.0 38.5 28.3 63.7 13.6 49.6 56.0
95 2.0 47.6 31.0 63.3 74.0 30.9 28.0 63.1 13.2 48.2 49.0
44 1.9 45.2 24.3 49.6 64.6 27.0 26.4 59.5 9.3 33.9 41.4
45 1.6 38.1 23.8 48.6 49.5 20.7 22.6 50.9 7.4 27.0 35.0
47 1.5 35.7 22.6 46.1 47.0 19.7 18.9 42.6 7.2 26.3 32.5
48 1.3 30.9 22.4 46.3 37.0 15.5 18.8 42.3 5.6 20.4 28.6
72 1.3 30.9 22.3 45.5 33.3 13.9 18.7 42.1 5.6 20.4 27.9
73 1.1 26.2 21.6 44.1 26.2 10.9 18.4 41.4 5.6 20.4 25.4

Вывод: Эта таблица определяет балл бонитет для каждой группы почв, исходя из различных естественных показателей.

Для определения балла естественного плодородия рабочих участков по плану земельного массива находят 5 рабочих участков, с помощью которых определяется, на каких угодьях расположены рабочие участки, сколько почвенных групп входит в них, и какие баллы бонитеты соответственно на этих участках (таблица 3).

Таблица 3

Определение балла естественного плодородия рабочих участков

№ п. п. № раб. уч.

Площадь

Раб. уч., га

Число почв.

Групп

Название и площадь почвенных групп, га Балл бонитета раб. уч.
81 103 97 95 44 45 47 48 72 73
Пашня
1 14 9,6 1 9,6 27,9
2 40 2,1 1 2,1 32,5
3 42 12,2 1 12,2 32,5
4 44 17,0 1 17,0 32,5
5 45 3,6 1 3,6 32,5
Итого по АОЗТ 45,5 35,9 9,6
% 100 78,9 21,1

Вывод: Около 79% выбранных рабочих участков расположены на 47 группе почв, а остальные (рабочий участок №14) расположены на 72 почвенной группе.

2). Определение интегрального показателя технологических свойств объекта оценки

К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий относятся: энергоемкость почв, контурность полей (рабочих участков) – размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря (для горных и предгорных зон). Внутрихозяйственная удаленность полей, фермерских участков учитывается при значительных различиях показателя удаленности.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств вычисляется обобщенный показатель – индекс технологических свойств государственной кадастровой оценки по отношению к эталонным. За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости – 100; оценка рельефа и каменистости – 1,0.

Оценка энергоемкости почв.

Удельное сопротивление почв при обработке учитывается через балл энергоемкости почв. Энергоемкость почв характеризуется их физическим состоянием – плотностью, связностью. Для ее оценки используются показатели удельного сопротивления плуга по данным зональных нормативно-исследовательских станций. Энергоемкость почв оценивается в баллах. За 100 баллов принимается удельное сопротивление почв плугу 0,5 кгс/см2 . Баллы энергоемкости почв обратно пропорциональны производительности машинно-тракторных агрегатов и прямо пропорциональны расходу топлива. Балл энергоемкости определяется по формуле (1):

Бэ = 49,2 * 4,12с (1)

Удельное сопротивление плуга определяется по данным зональных нормативно-исследовательских станций.

Расчет энергоемкоемкости почв ведется в таблице 4.

Таблица 4

Оценка энергоемкости АОЗТ “Лесное”

Номер рабочего участка Площадь рабочего участка В том числе: С Балл энергоемкости Бэп
Дерново-подзолистые Серые лесные
Песчаные, супесчаные Легкосуглинистые Среднесуглинистые Тяжелосуглинистые Глинистые Песчаные, супесчаные Легкосуглинистые Среднесуглинистые Тяжелосуглинистые Глинистые
0,4 0,46 0,49 0,59 0,61 0,42 0,45 0,5 0,61 0,61
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1 14 9,6 9,6 0,59 113,4
2 40 2,1 2,1 0,4 86,7
3 42 12,2 12,2 0,4 86,7
4 44 17,0 17,0 0,4 86,7
5 45 3,6 3,6 0,4 86,7

Вывод: Большинство выбранных участков находятся на песчаных (супесчаных) дерново-подзолистых почвах, лишь 14 участок расположен на тяжелосуглинистых дерново-подзолистых почвах. Самый большой балл энергоемкости у 14 рабочего участка, что говорит о большом удельном сопротивлении почвы на нем.

Оценка каменистости почв.

Каменистость пашни влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Каменистость характеризуется количеством камней (м3 /га) в 25-см слое почвы (Vк, м3 /га). Каменистость оценивается в коэффициентах. Чем выше показатель каменистости, тем выше коэффициент оценки и соответственно ниже производительность полевых механизированных агрегатов. Каменистость земель устанавливается по материалам почвенных и других специальных исследований. Коэффициент оценки каменистости Кк участков определяется по формуле (2):

Кк = 1,0 + 0,002*Vк + 0,00004*Vк2 (2)

Где Vк – 25-см слой почвы.

Расчет ведется в таблице 5.

Таблица 5

Оценка каменистости земель

№ п. п. № рабочего участка Площадь рабочего участка, га Площадь, количество камней в слое 25 см, м3 /га Коэффициент каменистости Кк
Менее 1 1-10 10-25 25-50 Более 50
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Пашня
1 14 9,6 9,6 1
2 40 2,1 2,1 1,04
3 42 12,2 12,2 1,04
4 44 17,0 17,0 1,04
5 45 3,6 3,6 1,04

Вывод: 4 участка из 5 имеют площади с каменистостью 1-10 м3 /га, а рабочий участок №4 имеет каменистость почвы менее 1. Это означает, что коэффициент оценки и производительность агрегатов ниже (у 4 участка), чем у остальных рабочих участков.

Для простоты расчетов можно использовать шкалу оценки каменистости почв (таблица 6):

Таблица 6

Шкала оценки каменистости почв

Количество камней в слое почвы 25 см, м3 /га Оценка каменистости, средний коэффициент
Менее 1 1,00
1-10 1,04
10-25 1,10
25-50 1,15
Более 50 1,21

Оценка рельефа.

Рельеф также влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Для оценки участка пашни или сенокоса при сложном рельефе необходимо его (данный участок) разделить на участки по классам угла склона в интервалах: менее 1º, 1-3º, 3-5º, 5-7º, 7-9º. Границы участков определяются по расстоянию между смежными горизонталями в зависимости от масштаба плана. Выделение участков по классам угла склона зависит от направления обработки данного участка.

Рельеф участка оценивается в коэффициентах. Коэффициент рельефа рассчитывается по формуле (3):

Кр = 1,0 + 0,004*Г + 0,003*Г2 (3)

Расчет производится в таблице 7.

Таблица 7

Оценка рельефа

№ п. п. № рабочего участка Площадь рабочего участка, га Площадь, угол склона в градусах Коэффициент рельефа Кр
Менее 1º 1º-3º 3º-5º 5º-7º 7º-9º
К=1 К=1,02 К=1,05 К=1,09 К=1,22
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Пашня
1 14 9,6 9,6 1,00
2 40 2,1 2,1 1,00
3 42 12,2 12,2 1,00
4 44 17,0 17,0 1,00
5 45 3,6 3,6 1,00

Вывод: Все участки расположены на поверхности, угол склона которой менее 1 градуса, что означает, что все рабочие участки расположены на равнине. Следовательно коэффициент рельефа на всех участках одинаков и равен 1,0.

Оценка контурности полей, участков угодий.

Контурность участков угодий оценивается в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок), которые прямо пропорциональны ширине участка, количеству и ширине препятствий для механизированной обработки, выпуклостям и вогнутостям границ и обратно пропорциональны площади участка. Поэтому балл контурности участка (Бк, балл) зависит от суммарной (условной) ширины участка и препятствий, выпуклостей, вогнутостей границ по направлению обработки в расчете на 1 га обрабатываемой площади (Ш, м/га). За 100 баллов принята условная ширина 1 га в 5 м, что соответствует длине гона (Дг, м) 2000 м. Балл оценки контурности полей и участков угодий определяется по формуле (4):

Бк = 102,5 * 0,9945ш (4)

Этот балл рассчитывается как для обработки вдоль, так и для обработки поперек поля.

Контурность участков оценивается для условий их обработки в продольном и поперечном направлении. По данным этих оценок определяется средневзвешенный балл контурности, исходя из соотношения обработки вдоль и поперек два к одному.

Некоторые участки угодий по условиям рельефа, противоэрозионной обработки, узкой вытянутости обрабатываются всегда или в подавляющем большинстве случаев только в одном направлении. Контурность таких участков оценивается только по направлению их обработки.

Расчетный балл рассчитывается по формуле (5):

Бк = (2Бк(вд) + Бк(п))/3 (5)

Результаты расчетов приведены в таблице 8.

Таблица 8

Оценка контурности полей

№ п. п. № рабочего участка, га Площадь рабочего участка Условная ширина участка при обработке вдоль, м Балл контурности при обработке вдоль Бк (вд) Условная ширина участка при обработке поперек, м Балл контурности при обработке Бк (п) Расчетный балл Бк Ширина участка вдоль, м Ширина участка поперек, м
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Пашня
1 14 9,6 41,67 81,45 20,83 91,38 111,91 400 200
2 40 2,1 157,14 43,09 52,38 76,78 68,68 330 110
3 42 12,2 39,34 82,51 25,41 89,1 112,21 480 310
4 44 17,0 26,47 88,58 18,82 92,39 119,38 450 320
5 45 3,6 66,67 70,96 38,89 82,71 98,53 240 140

Вывод: Самый высокий балл контурности поля по результатам расчетов у 44 участка, что говорит о благоприятности выполнения полевых механизированных работ, следовательно, у этого рабочего участка наиболее благоприятная условная ширина.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий земельных участков (Муниципальных образований, административного района, земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов кадастровой оценки (рабочих участков, земельных участков, муниципальных образований, административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади (в балл гектарах).

Для расчета таблицы 9, нужны данные предыдущих таблиц. Формула расчета интегрального показателя технологических свойств Итi (6):

Итi = (Дээ*Бэ + (Дэт-Дээ)*100*Крi*Ккi)/(Дэт*Бкi) * (1+Краст.*Рi) (6)

Где:

Итi – интегральный показатель технологических свойств;

Дээ – доля затрат, зависящих от энергоемкости;

Бэ – балл энергоемкости;

Дэт – доля затрат, зависящих от технологических свойств;

Крi – коэффициент рельефа;

Ккi – коэффициент каменистости;

Бкi – балл контурности;

Краст.- 0,005;

Рi – расстояние полей до хозяйственного центра.

Индекс технологических свойств (Ито) рассчитывается по формуле (7):

Ито = Итi*Si*Бi (7)

Где:

Итi – интегральный показатель технологических свойств;

Si – площадь рабочего участка;

Бi – балл бонитета рабочего участка.

Расчеты ведется в таблице 9.

Урожайность по административному району – 26;

Доля затрат, зависящих от технологических свойств – 0,36 (Дэт);

Доля затрат, зависящих от энергоемкости – 0,15 (Дээ);

Доля затрат, зависящих от продуктивности – 0,33 (Дзу).

Таблица 9

Определение интегрального показателя технологических свойств объекта кадастровой оценки

№ рабочего участка Балл энергоемкости, Бэ Коэффициент каменистости, Ккi Коэффициент рельефа, Крi Балл контурности, Бкi Расстояние полей до хозяйственного центра, Рi Интегральный показатель технологических свойств, Итi Индекс технологических свойств, Ито
1 2 3 4 5 6 7 8
Пашня
14 113,4 1 1,00 91,38 1,5 1,25 334,8
40 86,7 1,04 1,00 76,78 0,5 1,14 77,8
42 86,7 1,04 1,00 89,1 0,5 0,98 388,4
44 86,7 1,04 1,00 92,39 0,8 0,94 521,8
45 86,7 1,04 1,00 82,71 1,1 1,1 124,7

Вывод: Самым высоким индексом технологических свойств является показатель 44 рабочего участка, он равен 521,8.

3). Определение внехозяйственной нормативной грузоемкости на 1 га сельскохозяйственных угодий

Нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость (Гi) рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (Го) пропорционально соотношению балла бонитета i-ого объекта государственной кадастровой оценки (Бi) к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (Бо) – формула (8):

Гi = (Го* Бi) / Бо (8)

Где:

Бо = 45;

Го = 0,7.

Расчеты ведется в таблице 10.

Таблица 10

Расчет грузоемкости по объектам оценки в хозяйстве

№ п. п. № рабочего участка Балл бонитетаБi Нормативная грузоемкость Гi
1 14 27,9 0,43
2 40 32,5 0,51
3 42 32,5 0,51
4 44 32,5 0,51
5 45 32,5 0,51

Вывод: Нормативная грузоемкость самая маленькая только на 14 рабочем участке, она равно 0,43, а на остальных участках они одинаковы и равны 0,51.

2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

В Российской Федерации в течение 1971-1989 гг. выполнены 4 тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 г. проведена внутрихозяйственная оценка угодий. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты при производстве растениеводческой продукции.

1). Подготовительные работы

Расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий предусматривается, для контроля вычислений, проводить двумя путями:

Расчет базовых показателей первого этапа оценки (уровень субъекта РФ)
Расчет базовых показателей второго этапа оценки (Уровень объекта оценки)
Расчет кадастровой стоимости (Затратным методом) Расчет кадастровой стоимости (Рентным методом)

Для выполнения работы получен плановый материал в виде районной почвенной карты с нанесенной на ней дополнительной информацией о дорожной сети района, границах землепользования, местонахождения центральных усадеб хозяйства.

Кроме картографического материала выдан индивидуальный вариант по земельно-оценочному району №18:

1. Базовая оценочная продуктивность 1 га с. х. угодий, руб (Во) = 1795;

2. Базовая оценочная продуктивность 1 га с. х. угодий ц. к. ед. = 16,0;

3. Базовые оценочные затраты на 1 га с. х. угодий, руб. (Зо) = 1124;

4. Средний совокупный балл бонитета 1 га с. х. угодий, балл (Бо) = 45;

5. Средний индекс технологических свойства с. х. угодий (Ито) = 1,04;

6. Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км(Эро)= 32;

7. Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га с. х. угодий (т, То) = 0,7;

8. Затраты перевозки 1 тонны груза на 1 км, руб (Т) = 2,9.

Кроме того, проведем определение дополнительных базовых показателей:

9. Транспортные затраты, руб/га (Тз) = Эро*Го*Т = 64,96;

10. Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу) = 0,33;

11. Доля затрат, зависящих от технологических свойств (Дзт) = 0,36;

12. Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр) = Тз/Зо = 0,058;

13. Доля постоянных затрат (Дпос) = 1 – (Дзу+Дзт+Дтр) = 0,252;

14. Балл бонитета 1 га с.-х. угодий (Бi) = 39;

15. Индекс технологических свойств земельного участка (Итi) = 1,01;

16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эрi) = 36,1;

17. Нормативная грузоемкость 1 га с.-х. угодий (Гi) = Бi/Бо * То = 0,607.

На этом этапе подготовка исходной информации для кадастровой оценки заканчивается и начинается расчет показателей кадастровой оценки угодий.

По первому варианту расчеты проводятся в таблицах 13 и 14. По второму варианту – в таблицах 15 и 16.

2). Определение интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам земель и местоположению

Интегральными показателями являются:

– по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);

– по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;

– по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоемкость на 1 га сельскохозяйственных угодий.

1. Определение балла бонитета почв и индекса технологических свойств по объектам оценки.

Балл бонитета i-ого земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп i-ого земельного участка (Бji) на их площади (SJi). Расчеты ведутся в таблице 11.

Таблица 11

Расчет средневзвешенных показателей балла бонитета и индекса технологических свойств по объектам оценки

Наименование объекта оценки Номер почвенной разновидности Площадь почвенной разновидности Sij Балл почвенной разновидностиБji Бij*Sij Балл бонитета объекта оценки Индекс технологических свойств Итij Итij*Sij Индекс технологических свойств объекта оценки Итi
1 2 3 4 5 6 7 8 9
АОЗТ “Лесное” 114 9,6 47 451,2 1,04 10,0
780 2,1 36 75,6 1,00 2,1
780 12,2 36 439,2 1,00 12,2
780 17,0 36 612,0 1,00 17,0
Итого по объекту: 40,9 1578,0 39 41,3 1,01

Номер почвенной разновидности, балл почвенной разновидности и индекс технологических свойств берутся из приложения 1. Балл бонитета объекта оценки рассчитывается делением произведения Бij*Sij на общую площадь почвенной разновидности. Индекс технологических свойств объекта оценки рассчитывается делением произведения Итij*Sij на общую площадь почвенной разновидности.

Вывод: Искомыми являются показатели балла бонитета объекта оценки и индекса технологических свойств, которые равны 39 и 1,01 соответственно.

2. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоемкости по объекту оценки

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов и качества дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

– зерно, картофель, овощи – 1,0 (1 класс груза – принимается за эквивалент);

– молоко, скот в живом весе – 1,25 (2 класс);

– шерсть – 1,67 (3 класс).

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные расстояния по коэффициентам:

– первая группа (эквивалент) – 1,0;

– вторая группа – 1,5;

– третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина с учетом объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле (9):

Эрi = Гj*Кj*(Р1 + Р2Д2 + Р3Д3), где (9)

Эрi – средневзвешенная эквивалентная удаленность объекта оценки, км;

Гj – объем реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РВ, в долях единицы;

Кj – коэффициент перерасчета в эквивалентные грузы первого класса;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки вида продукции по 1, 2, 3 группам дорог, км;

Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2 и 3 групп дорог в эквивалентные.

Расчеты ведутся в таблице 12.

Таблица 12

Расчет эквивалентных расстояний внехозяйственных перевозок и нормативной грузоемкости

Наименование объекта оценки Вид продукции Коэффициент перевода продукции, Кj Количество перевозимого груза в долях единицы ГiI, ГiII, ГiIII

Расстояние

Перевозки

По дорогам

1 класса

Рi 1, км

Расстояние перевозки по дорогам II класса РiII, км Расстояние перевозки по дорогам III класса РiIII, км Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок Эрi Нормативная грузоемкость 1 га с/х угодий Гi=(Бi/Бо) * Го
1 2 3 4 5 6 7 8 9
АОЗТ “Лесное” Зерно 1 0,30 21 4 1 25,1
Картофель 1 0,40 18 4 1 0,5
Сах. свекла 1 0,10 18 4 1 0,5
Скот 1,25 0,10 23 4 1 4,0
Молоко 1,25 0,10 21 4 1 6,0
Итого (Эрi) 36,1 0,607

Вывод: Конечным итогом расчета таблицы является определение эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок, которое равно 36,1 км, от которого зависит местоположение объекта оценки. Также определялась нормативная грузоемкость 1 га угодий – 0,607.

3). Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородие почв, технологическим свойствам и местоположению, а также определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Выполним первый вариант расчетов – затратным способом.

1. Продуктивность сельскохозяйственных угодий: объекта оценки – формула (10):

Вi = (Во/Бо)*Бi, где (10)

Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий (1795 руб/га);

Бо и Бi – балл бонитета групп почв = 45 и 39 соответственно.

Вi = 1556 руб/га

2. Затраты, зависящие от продуктивности – формула (11):

Зni = Зо*Дзу*(Бi/Бо), где (11)

Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий = 1124 руб/га;

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью = 0,33.

Зni = 321,5 руб/га

3. Затраты, обусловленные технологическими свойствами земель – формула (12):

Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Ито),где (12)

Итi и Ито – индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий = 1,01 и 1,04 соответственно;

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами = 0,36;

Зтci = 393 руб/га

4. Затраты на внехозяйственные перевозки – формула (13):

Зтpi = Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро), где (13)

Эрi и Эро – средневзвешенное эквивалентное расстояние по объекту и субъекту оценки = 36,1 и 32 соответственно.

Дтр – доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств = 0,058.

Зтpi = 64,0 руб/га

5. Постоянные затраты – формула (14):

Зпос = Зо*Дпос (14)

Зпос = 283,2 руб/га

6. Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки записывается в таблицу 13 – формула (15):

Зi = Зni + Зтсi + Зтрi + Зпос (15)

Зi= 1061,7 руб/га

Окончательный расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 14.

7. Цена производства валовой продукции Цвi – формула (16):

Цвi = Зi*Но, где (16)

Но – нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам = 1,07.

Цвi = 1136,0 руб/га

8. Дифференциальный рентный доход – формула (17):

Дрi = Bi – Цвi (17)

Дрi = 420,0 руб/га

9. Расчетный рентный доход – формула (18):

ДРр = Дрi + АР, где (18)

АР – абсолютный рентный доход = 12 руб/га

ДРр = 432,3 руб/га

10. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий – формула (19):

КС = ДРр*33 (19)

КС = 14256,0 руб/га

11. Все полученные расчеты заносятся в таблицы 13 и 14. После этого приступают к вычислению 2 варианта расчета этой величины, с целью исключения грубых ошибок.

Таблица 13

Расчет общего объема затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий Вi Затраты, зависящие от продуктивности, Зпi Затраты, обусловленные технологическими свойствами, Зтсi Затраты на внехозяйственные перевозки, Зтрi

Затраты постоянные Зпос

Всего затрат, Зi

АОЗТ “Лесное” 1556 321,5 393,0 64 283,2 1061,7

Таблица 14

Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки Цена производства валовой продукции, Цвi Дифференциальный рентный доход 1 га сельскохозяйственных угодий, Дрi Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий, ДРр Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий КС
АОЗТ “Лесное” 1136 420 432 14256,0

12. Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценке (Зi) – формула (20):

Зi = (Зо*(1-Дзу)) + (Зо*Дзу*(Бi/Бо)) (20)

Зi = 1074,6 руб/га

13. Цена производства валовой продукции – формула (21):

Цвi = Зi*Но (21)

Цвi = 1149,8 руб/га

14. Дифференциальный рентный доход Ддрi – формула (22):

Ддрi = Вi – Цвi (22)

Ддпi = 406,2 руб/га

15. Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель Дртi – формула (23):

Дртi = Зо*Но*Дзт*(1 – Итi/Ито) (23)

Дртi = 13,0 руб/га

16. Дифференциальный рентный доход за местоположение Дрмi – формула (24):

Дрмi = ((Эро*То)-(Эрi*Гi))*Т*Но (24)

Дрмi = 1,5 руб/га

Дрi = Ддni + Дртi + Дрмi = 420,7 руб/га

17. Расчетный рентный доход и кадастровая стоимость – формулы (25) и (26):

ДРр = Дрi + АР (25)

КС = ДРр*33 (26)

ДРр = 432,3 руб/га

КС = 14265,7 руб/га

Рассчитанные значения заносятся в таблицы 15 и 16.

Конечным результатом расчетов является сравнение значений кадастровой стоимости по двум вариантам. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту расчетов равна 14256,0, а по второму варианту – 14269,4, следовательно, расхождение результативного показателя кадастровой стоимости допустимо, и равно 9,7 (т. е. не превышает 10 рублей).

Таблица 15

Расчет рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценке, Зi Цена производства валовой продукции, Цвi Дифференциальный доход по плодородию, Ддпi Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами, Дртi

Дифференциальный рентный доход за местоположение, Дрмi

Всего дифференциальный рентный доход, Дрi

АОЗТ “Лесное” 1074,6 1149,8 406,2 13,0 1,5 420,7

Таблица 16

Определение кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки Дифференциальный рентный доход, Дрi Абсолютный рентный доход, АР Расчетный рентный доход, ДРр Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий
АОЗТ “Лесное” 420,7 12,0 432,3 14265,7

Заключение

В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений экономической ситуации в стране.

Сделанные расчеты дают соответствующие знания по оценке земель, целью которой является определение плодородия земель, и которая складывается из бонитировки почв и экономической оценки. Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель данная работа выполнена в субъекте РФ по земельно-оценочному району – АОЗТ “Лесное” – где предусмотрена государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.

Расчеты показателей оценки проведены по всему массиву объектов оценки АОЗТ “Лесное” по двум вариантам исчисления показателей с допустимым расхождением результатов.

Государственный земельный кадастр РФ очень важен для целей эффективного управления земельными ресурсами, проведения рациональной аграрной политики и максимально эффективного использования земельного фонда России.

Список использованной литературы

1. Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации. Текст – М.: Юридическая литература, 1993. – 64.

2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст – М.: ООО Издательство “Юрлитинформ”, 2001.-96 с.

3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон “О государственном земельном кадастре” от 02.01.2009 г. N 28-ФЗ.

4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон “О землеустройстве”.

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон №221 2009 г. “О государственном кадастре недвижимости”.

6. А. А. Варламов – Земельный кадастр (оценка земель): Учебник – том 4, М.: КолосС, 2006. – 463 с.

7. А. А. Варламов, Д. С. Валиев, Г. В. Ломакин – Учебно-практическое пособие – Земельный кадастр и мониторинг земель – Москва 2004г.

8. А. А. Варламов, С. А. Гальченко, С. Н. Захарова, Н. В. Подколзина, А. М. Яровой. Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие. – М.: ГУЗ, 2001.

9. А. М. Яровой. Земельный кадастр и мониторинг земель. Методические указания – М.: ГУЗ, 2007г.

10. Варламов А. А., Хисматулов О. Т. – Эффективность системы земельного кадастра.

11. Чешев А. С., Фесенко И. П. – Земельный кадастр. Учебник для вузов.

12. Варламов А. А. Метрология, стандартизация и сертификация: Учебное пособие/А. А. Варламов, Н. В. Подколзина. Текст – М.: ГУЗ, 2003. – 115 с.

13. Гальченко, С. А. Эффективность системы государственного земельного кадастра различных административно-территориальных уровней: Монография – М.: МГИУ, 2003. – 158 с.


Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий